黄律师，我有一套出租房，想卖掉买更大的，当年买的时候是22万美元，现在市价43万美元。如果这样卖掉，我是不是要缴纳许多增值税呀？另外， 现在已经有人出价要买我的房子， 但是他没有足够的现金，又不想按现在的利率去贷款，我们当年的贷款利率只有2.875%，现在7.5%。请问黄律师，有什么办法让他接续我的贷款啊？
答：你好。谢谢来信。首先恭喜你的房子增值不少。如果你现在卖掉43万美元，你当年买进是22万美元，国税局就认为你有21万美元的增值，需要就这个数额报税，根据你的报税收入不同，税率也不一样，你需要咨询会计师。但是你上面说你卖掉以后会再买一套更大的出租房，税法有1031置换条款，符合条件的交移可以让你暂时不需要就这个增值的21万报税（最后大房子卖掉的时候如果不再进行1031置换就要缴税了）。这个做法就叫1031置换，你在过户的时候需要通过过户公司直接建立1031账户，让过户公司帮你留下卖房的所有收入（一分钱都不进你自己的账户），你必须在45天之内通知过户公司你找到要买的下一个房子（如果第一没有买成，还可以换两个，总共最多三个），必须在180天之内完成买新房的过户手续。过户公司会将你的21万卖房所得直接转到你新买房的过户公司，他们将收取一定的费用。你的下一个房子在美国的任何地方买都可以。
另外，有关买方的贷款问题。一般很少有贷款可以转让的，在大多数情况下，抵押贷款不能从一个借款人转让给另一个借款人。这是因为大多数贷方和贷款类型不允许其他借款人接管现有抵押贷款的付款。有很少例外，比如夫妻离婚，一方取得房子，一个贷款人死亡，或者从个人转到自己的信托，等等。要了解您的抵押贷款是否可转让、请联系您的贷方银行。如果可以，买方就可以根据银行的要求来办理。
如果不能转让，看您是否愿意考虑Seller Carry Over （卖方结转）。这种做法相当于您当了买方的银行，您贷款给他买您的房子。如果成交价是43万，他只能付10万，那么您就贷款33万给他，通过过户公司签订你和他的贷款协议，写明本金，利息，还款期限等条款，该协议和房契一起登记在县政府，他按协议给你还本金和利息，如果他不还，你可以根据贷款协议像银行一样拍卖该房产，拿回他欠您的部分。可是如果卖掉这个房子，您只拿到10万美元，那么您要投资更大房子的愿望会不会受到影响？而且这些详细条款最好找房地产中介，律师，和过户公司来把关，保证您们双方的利益得到保障。
如果你需要其他帮助，或者需要律师帮忙，请联系我的办公室：520-620-6810。愿上帝赐福你。
